旅游地产行业处于中投市场机会矩阵中右上区间，这个区间称为“蓝海市场”。基本特征是“中高增速+大增量”，即未来几年旅游地产产业的市场规模为中速增长，新增加的市场容量比较大。

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1、经济因素

旅游地产的出现主要有两个原因：

一是经济的发展。中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的旅游地产发展打开了光明的前景。随着经济的增长，国内居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地产所需要的经济环境已经初步形成。此外，从旅游地产所依赖的旅游业发展态势来看，旅游地产仍有巨大的上升空间。到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地，世界第四大旅游客源地。无疑，宏观经济环境和旅游业发展态势的向好，为旅游地产提供了前所未有的良好机遇。

二是房地产业、旅游业纵深发展的呼唤。在旅游业微利时代需要借助地产来拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机。随着国内房地产行业受到宏观调控的影响，许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中旅游+地产成为重要的突破口。

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1、竞争壁垒

企业竞争格局基本形成，竞争壁垒加大。

我国具有现代意义的旅游地产开发起始于上世纪80年代末、90年代初，经过多年发展，旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及其他与旅游无关联企业主导的竞争格局，且已出现一批大者大、强者强、专者专的旅游地产龙头企业，这些龙头企业或已形成规模优势、专业优势，抑或在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展趋势明显，行业竞争壁垒进一步加大。

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中国旅游地产处于成长期的中后期。20世纪90年代初，旅游地产开始萌芽，这一阶段主要出现在海南，产品形式较为单一，以销售物业为主，参与主体多为中小房企。1999-2002年是旅游地产的起步阶段，范围扩展到北、上、广，产品形式没有发生较大改变，有实力的国企开始涉足。2003-2006年是旅游地产的全面发展阶段，全国多数省份均有旅游地产项目，产品形式丰富，但仍以销售物业为主，不同领域的企业开始涉足。2007-2013是旅游地产高速发展的时期，旅游地产项目遍地开花，产品形式转变为销售物业与经营物业并重，各类企业均有涉足。2014年至今是旅游地产的转型分化阶段，中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣，也步出了大众唱衰的阴霾，开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路，项目开发出现两极分化，开发企业强者更强，弱者淘汰。当前并非为市场的最佳进入时机，但对有雄厚的资金实力又有核心竞争力的大开发商来说仍然存在机会。

旅游地产行业处于中投顾问投资机会箱的第2区间，基本特征是“中高增速+大增量+高壁垒”。即未来几年旅游地产产业的市场规模为中速增长，新增加的市场容量比较大，进入壁垒高。

旅游地产当前处于转型分化阶段，发展模式逐步清晰，未来还存在较为明显的上升空间。对大型开发商来说是机遇期，对中小型开发商而言则有不少挑战。但无论是大型开发商，还是中小型开放商，短期内旅游地产的发展方向和关键要素不会改变，重点是把握正确的前行路径，探索可行的盈利模式。

受全域旅游、特色小镇等政策影响，文化类及康养类产品将是中国旅游地产热点，旅游地产开发需要依赖文化来支撑，和文化深度融合是当前和未来旅游地产发展的新方向。

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